Ontbinding huurovereenkomst door rookoverlast

Ontbinding huurovereenkomst door rookoverlast

BRON

Geplaatst op: 29-10-2018.

Vuurtje stoken

Een vuurtje in de open haard of vuurkorf… dit roept bij veel mensen het beeld op aan een gezellig avondje, maar kan voor anderen een bron van ergernis zijn. Als dit structureel gebeurt, kunnen omwonenden stankoverlast ondervinden en daar ook lichamelijke klachten van ondervinden.

Kan een verhuurder tegen hinderlijk stookgedrag optreden? Dat kan. Dit volgt uit een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 31 juli 2018.

Casus: hinder door houtkachel

Een huurder stookt binnens- en buitenshuis hout in een kachel. Bij zijn verhuurder komen al een paar jaar klachten binnen van buren over overlast van zwarte rook en stank. Zij worden gedwongen om ramen en deuren dicht te houden en kunnen de was vaak niet buiten hangen. Ook klaagt een omwonende over ademhalingsproblemen als gevolg van de rook. De buren benadrukken in hun klachten dat zij ernstig in hun woongenot worden aangetast.

Afspraken mislukken

Nadat tussen de buren afspraken waren gemaakt, schriftelijk bevestigd door de verhuurder, heeft de huurder het afvoerkanaal van de kachel verlengd zodat de rook niet meer achter het huis zou neerslaan. Desondanks bleven de buren over de stankoverlast van de kachel klagen. Naar aanleiding daarvan vond een controle door gemeenteambtenaren plaats en is de huurder meermalen door de verhuurder aangesproken. De huurder wilde echter geen verdere actie ondernemen, omdat hij met schoon en droog hout stookte en de kachel voldeed aan de wettelijke eisen.

Woningcorporatie naar rechter

De verhuurder besloot daarom naar de rechter te gaan. In die procedure vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter stelde de woningcorporatie in het gelijk en heeft de huurovereenkomst ontbonden. Dit oordeel werd in hoger beroep bevestigd.

Onrechtmatige hinder

Het verspreiden van rook en stank is volgens het gerechtshof een gedraging die onrechtmatig ten opzichte van de buren kan zijn. Voor de beantwoording van de vraag of het toebrengen van hinder daadwerkelijk onrechtmatig is jegens de buren, is van belang de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder ook de plaatselijke omstandigheden.

Volgens het hof heeft de huurder onvoldoende rekening gehouden met de belangen van zijn buren, door de voortdurende overlast, die hij veroorzaakte niet weg te nemen. Dat hij de kachelpijp had verlengd, met schoon en droog hout stookte en dat de kachel voldeed aan de wettelijke eisen was niet van belang.

Het Hof oordeelt dat de huurder bij voortduring onrechtmatige overlast heeft veroorzaakt aan zijn omwonenden. Deze structurele en voortdurende tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.

Conclusie

Uit dit arrest volgt dat er met succes tegen overlast van houtkachels kan worden opgetreden. Af en toe een vuurtje stoken binnen- of buiten de woning is geen probleem, maar als dat structureel gebeurt en omwonenden hebben daar aantoonbaar last van, dan kan het stoken van hout zelfs tot ontbinding van een huurovereenkomst leiden.

Voor meer informatie of vragen kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3261